Toulouse. Face à l'explosion démographique, le modèle de la maison individuelle menacé en ville

La maison individuelle, à Toulouse, va-t-elle devenir une exception ? « Les Toulousains doivent comprendre qu’on ne peut aspirer à la fois à la nature en ville et à une ville constituée uniquement de maisons individuelles », soulignait Jean-Luc Moudenc, maire de Toulouse, il y a quelques semaines. « Ce n’est pas ainsi qu’on loge 490 000 Toulousains ! ».

L’édile prenait toutefois le soin de rassurer ses administrés :

Densifier sur les grands axes

Depuis plusieurs années, la stratégie en matière d’urbanisme est en effet de densifier sur les axes structurants (boulevard de Suisse, avenue de Fronton, avenue de Saint-Exupéry,…) tout en préservant les zones pavillonnaires qui y sont raccordées. En résumé, plus on se rapproche d’un boulevard, avec ses transports en commun, plus le plan local d’urbanisme donne de droits à construire.

Ce modèle pourrait bien un jour être réinterrogé. « À un moment, nous serons bien obligés de construire ailleurs », souligne Stéphane Aubay, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) Occitanie Toulouse Métropole, se projetant sur une quinzaine d’années. « Les grands axes ne pouvant plus offrir de fonciers disponibles ».

Toulouse, un territoire dynamique

Bien que certains Toulousains aient du mal à l’accepter, cette densification est « logique », estime Stéphane Aubay. « Nous avons la chance d’avoir un territoire dynamique qui accueille de nouveaux habitants ».

Pour accueillir cette population, la solution n’est plus de s’étaler en périphérie, en consommant des espaces agricoles. Au contraire, « il faut accepter de rebâtir la ville sur elle-même », insiste le promoteur toulousain. En cela, « l’habitat pavillonnaire n’est sûrement pas l’habitat de demain ».

Un enjeu d’acceptabilité

Est-ce donc la fin inéluctable du modèle de la maison individuelle à Toulouse ? Un autre promoteur à Toulouse, Jacques Rubio, directeur général de Kaufman & Broad Grand Sud-Ouest, se montre prudent, tant la démolition d’une maison au profit d’un immeuble est matière à contentieux. Et de rappeler qu’un grand nombre de projets se trouvent bloqués pendant plusieurs années par des recours de tiers.

Par conséquent, Jacques Rubio préfère miser sur la requalification d’anciennes friches industrielles, par exemple sur l’avenue des États-Unis, ou sur le lancement de nouvelles opérations d’urbanisme en périphérie du centre-ville comme à Montaudran ou à la Cartoucherie.

« Un renouvellement très mal vécu »

Mais pour Guillaume Drijard, président de l’Union des comités de quartier de l’agglomération toulousaine, le mal a déjà été fait, à certains endroits :

À l’image des Chalets et du Busca, ou plus récemment de Monplaisir, Guillaume Drijard aimerait voir l’ensemble des quartiers faire l’objet « de règles à la parcelle » qui permettent une évolution « harmonieuse avec l’existant ».

Un travail, rue par rue

« Nous attendons impatiemment que ce travail soit généralisé à Toulouse, en réfléchissant ensemble, collectivité et associations, à l’évolution souhaitée de chaque quartier dans le détail des rues, des îlots, voire de certaines parcelles », déclare-t-il.

À cet égard, Guillaume Drijard s’inquiète des conséquences de l’annulation cette année du Plan local d’urbanisme intercommunal de Toulouse Métropole. « Le retour au PLU antérieur augmente les droits en construire (en moyenne environ un étage supplémentaire) », fait-il remarquer. « Comment les engagements de la collectivité pour certains quartiers, concrétisés dans le PLUi-H, pourront-ils être tenus avec le retour au PLU antérieur ? »

Densifier, dans des secteurs bien desservis en transport

Parallèlement à son appel devant la Cour administrative d’appel, après l’annulation du PLUi-H, Toulouse Métropole a lancé l’élaboration d’un nouveau PLUi-H commun aux 37 communes. L’occasion, espère Guillaume Drijard, de « mieux intégrer les enjeux de mobilité en privilégiant la densification des secteurs bien desservis par des transports en commun structurants ».

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