La Blockchain pour apporter une réelle plus-value au secteur de l’immobilier
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Après la réalisation de la première vente française et européenne via laBlockchain le 25 juin 2019, cettetechnologie devient à la mode et fait chaque semaine la une de l’actualité. Mais d’où vient cette technologie ?Quelles sont les applications concrètes qui peuvent être faites en immobilier ? Comment peut-elle interagiravec l’intelligence artificielle et l’internet des objets ? Pour résumer, il est souvent dit qu’internet a fait larévolution de la communication, et bien, pour laBlockchain, il faut parler de révolution de la confiance.
Le récent entrain pour la Blockchain témoigne d'une réelle adhésion du marché vers cette technologie. Pourtant, c'est plus d'un an avant cet effet de mode que la Blockchain a montré son intérêt fondamental en France et plus largement en Europe. Le 25 juin 2019, la première transaction immobilière sur la Blockchain a eu lieu en France réalisée par la start-up Equisafe. Un hôtel particulier situé à Boulogne Billancourt (92) a été échangé via cette technologie pour un montant total de 6,5 millions d'euros en 30 minutes pour des frais annexes avoisinant 150 euros. La vente a d'abord suivi un processus de vente classique validé par la signature d'un acte notarié marquant le transfert de propriété de l'immeuble vers une société par actions simplifiées (SAS). La plateforme d'investissement Equisafe a ensuite enregistré sur la Blockchainla SAS en tant qu'émetteur avant de la diviser en une centaine de parts digitalisées appelée tokens ou jetons d'une valeur unitaire de 6,50 €. L'ensemble de cestokens a ensuite été transmis par la SAS au promoteur SAPEB immobilier assisté du promoteur Valorcim.
Bien entendu, une telle opération nécessite un travail préparatoire important en raison du caractère novateur de la technologie. Toutefois, ce qu'il convient de noter avec cette transaction c'est qu'elle démontre que l'avenir de la transaction immobilière sera probablement lié à la Blockchain. Les promesses de cette technologie sont diverses. Elle permet entre autres, de réduire les coûts et délais de transaction, de démocratiser l'investissement immobilier et l'accession à la propriété et d'optimiser la gestion des biens.
La Blockchain une technologie de geek pour les geeks née avant les années 90
LaBlockchain est en réalité une technologie étudiéedepuis plusieurs décennies. D’abord initiée par desmathématiciens et geeks, laBlockchain se veut protectrice des données des utilisateurs d’internet. Cespersonnes constituent le mouvement desCypherpunks. Le nom de ce groupe informel, regroupantpersonnes intéressées par la cryptographie, vient dela contraction decipher , chiffrement en anglais etde punks pour cyberpunks-œuvre de science-fictionfuturiste.
Face à la montée en puissance d’internet dans lesannées 1990, ces visionnaires ont déjà compris àcette époque qu’internet risquait d’être dominé parun nombre infime de sociétés capables de collecter,gérer et analyser une quantité astronomique de données sur ses utilisateurs. La nécessité de faire émerger un système capable de fonctionner sans risquerd’être corrompu, modifié, supprimé, monopolisé devient alors évidente. C’est ainsi que la notion d’internetdécentralisé émerge.
Pour bien comprendre cette notion d'internet décentralisé, prenons l'exemple suivant. Acheter un journal chez un buraliste avec du liquide nécessite aux acteurs de la transaction de connaître seulement deux informations : l'acheteur dispose-t-il des fonds pour acheter le journal, le vendeur dispose-t-il d'un journal ? Le problème sur internet c'est qu'il est nécessaire de fournir pléthore d'informations à des intermédiaires pour effectuer un paiement en ligne : mail au minimum, mais souvent également une adresse, un nom, un prénom, etc. Pourquoi devrait-on fournir toutes ces informations alors que l'achat en liquide d'un journal reste si simple ?
LeBitcoin, le POC de laBlockchain
Au cours du temps et au fil de diverses expérimentations l'internet décentralisé va s'incarner dans le monde financier : avec le très célèbre Bitcoin. C'est réellement en octobre 2008 que cette monnaie digitale naît. Elle est le fruit de multiples expérimentations de monnaies 100 % digitales et en constitue leurs aboutissements car son créateur Satoshi Nakamoto, dont on ne connaît pas l'identité, est parvenu à résoudre un problème mathématique qu'aucune monnaie n'avait résolue auparavant : l'absence d'intermédiaire sur les transactions en ligne. Ainsi, grâce au Bitcoin il est désormais possible d'effectuer une transaction fiable et sécurisée sans la présence d'intermédiaires. Cet intermédiaire est remplacé par une fonction mathématique qui assure le bon déroulement de la transaction et garantit son intégrité. Ainsi, la transaction peut avoir lieu sans intermédiaire et donc sans fournir des quantités d'informations qui finalement ne devraient avoir aucun lien avec la racine même d'une transaction.
Le Bitcoin a deux caractéristiques. Il est possible de consulter en temps réel toutes les transactions réalisées avec le Bitcoin sous la forme d'un livre ouvert. De plus, ce sont les membres du réseau Bitcoin qui assurent par eux-mêmes via leur machine, la survie, le fonctionnement du réseau. Le Bitcoin constitue ainsi une révolution financière dans le monde de l'internet où tout le monde peut effectuer des transactions en Peer To Peer (P2P) c'est-à-dire de particulier à particulier.
Ce succès s'est avéré être une preuve de concept communément appelée POC ou Proof of Conceptdans le monde des start-up. S'il est possible de réaliser des échanges financiers sans intermédiaire, pourquoi l'échange ne concernerait-il pas autre chose que de la monnaie. C'est ainsi que la Blockchain émerge à partir du Bitcoin . Mais elle prend une réelle dimension avec Ethereum en juillet 2015.
DuBitcoinausmart contract
Ethereum est le fruit du travail du programmateur Vitalik Buterin, qui souhaitait étendre les capacités de la Blockchain pour stocker des programmes en plus des données ainsi que de faciliter, de vérifier ou de faire respecter la négociation ou l'exécution desmart contract.
Les smart contract s ou contrats intelligents sont des protocoles informatiques qui facilitent, vérifient et exécutent le contrat de sa négociation à son exécution. Lesmart contract est la traduction en code informatique des clauses contractuelles négociées. Ce n'est donc plus seulement l'argent qui est transférable mais tout ce qui est lié au contractuel. Entre autres, il est possible de proposer l'exécution automatique de contrat si certaines conditions s'avèrent validées.
Ethereum a permis, également, entre autres, de faire émerger la notion d'actifs numérique communément appelés « token ». Ces derniers permettent d'inscrire un actif tangible comme un immeuble, une consommation électrique, ou un certificat d'authentification ou intangible comme des droits et des devoirs d'un actionnaire ou une carte de collection digitale dans la Blockchain et d'ainsi le transférer de façon 100 % fluide et sécurisé à n'importe qui sans intermédiaire.
Ainsi, la (r)évolution Blockchain tient en trois points :
- une révolution transactionnelle est née par le Bitcoin qui permet d'échanger en P2P sans intermédiaire. Cette dernière permet ainsi de prouver une faisabilité technique certaine : la Blockchain est enfin née ;
- une révolution contractuelle avec l'émergence des contrats intelligents par Ethereum ;
- une révolution de valeur par la possibilité d'inscrire numériquement des actifs de tous types dans la Blockchain.
Pour résumer, l'on dit souvent qu'internet constitue la révolution de la communication, et bien, pour laBlockchain, on parle de la révolution de la confiance.
Intéressons-nous désormais succinctement aux applications concrètes dans l'immobilier. Il convient de noter qu'elles ne sauraient être exhaustives et que de nombreux autres usages existent. Ainsi, les exemples décrits ci-après semblent être les plus évocateurs.
Réduire les coûts et délais de transaction
C'est bien connu, la transaction immobilière nécessite la présence de bon nombre d'acteurs : agents immobiliers, plateformes de mises en relation, notaires, banques, assurances, experts immobiliers, experts en diagnostics immobiliers, service de publicité foncière, etc. Ces derniers, bien qu'ils effectuent un travail essentiel à l'acheteur comme au vendeur constituent des frais non négligeables au sein d'une transaction immobilière. En moyenne 10 % du prix d'achat d'un bien sont payés par le vendeur et l'acheteur pour rémunérer ces tiers de confiance dans l'hypothèse d'un bien à 300 000 €. De plus l'information transmisse entre ces multiples acteurs n'est pas toujours complète. Outre le coût qu'elle représente, cette multitude d'acteurs concourt au phénomène de l'asymétrie informationnelle.
La Blockchain permet de résoudre ces problèmes. Ainsi, il peut très bien être imaginé une Blockchainpermettant de compiler, au sein d'une unique plate-forme les étapes clés de la transaction, qui seraient alors franchies de façon transparente auprès de tous les intermédiaires. C'est, entre autres, ce que réalise la startup américaine Propy. Cette dernière a créé un outil dédié aux agents immobilier. Toute l'évolution du dossier est mise à jour par la disposition de certaines informations. Chaque transaction immobilière réalisée sur la plateforme est sécurisée sur la Blockchain tout en permettant une collaboration entre chaque intermédiaire de la transaction et un suivi effectif des transactions et de leur statut. Cependant, dans le système d'achat immobilier américain, le notaire occupe une place très différente qu'en France. Mais cet exemple permet replacer l'agent immobilier au centre de la transaction. Olarchy, une start-up française, cherche de même à créer une plateforme collaborative similaire articulée autour de la Blockchain.
La Blockchain remplacera-t-elle le notaire ?
Cette technologie questionne aujourd'hui l'intérêt de faire intervenir des notaires pour mener à bien les transactions immobilières en France et plus largement en Europe. Sans entrer trop dans le détail, il convient de lever ce mythe selon lequel les notaires ne « servent à rien » et peuvent être supprimés par laBlockchain. Le métier de notaire apporte une expertise non négligeable dans une transaction immobilière d'autant plus qu'aujourd'hui seuls les officiers ministériels sont en mesure de générer des actes authentiques. Juridiquement un acte authentique permet de donner une date certaine à l'acte. De plus, l'acte fait foi de son contenu. En pratique, la preuve contraire à l'une des mentions de l'acte authentique peut être rapportée mais à l'issue d'une procédure complexe, équivalente à celle d'une contestation judiciaire pour partialité du juge. Enfin l'acte authentique à force exécutoire. Ainsi lorsque le débiteur doit une somme d'argent prévue au contrat et ne l'exécute pas, le créancier de l'obligation peut en obtenir le paiement sans passer par un juge comme lorsqu'il est muni d'un acte sous seing privé.
À ce jour, un acte passé par la Blockchain ne présente pas les effets juridiques d'un acte authentique. Interrogé par le député Daniel Fasquelle (Les Républicains), sur la force probante que le gouvernement souhaite donner à un acte passé sur la Blockchain, le secrétaire d'État auprès du ministre de l'Économie et des Finances et du ministre de l'Action et des comptes Publics, chargé du numérique, répond, le 10 décembre 2019 (question écrite n° 22103 JO AN p. 10774) que la Blockchain a seulement à ce jour un statut de preuve. Elle est ainsi soumise aux articles 1358, 1359 et 1366 du Code civil. Les éléments issus de la Blockchain peuvent valablement être produits en justice. Il appartiendra au juge d'évaluer leur valeur probante.
Dès lors, l'avenir des notaires ne semble pas menacé par cette technologie.
Démocratiser l'investissement et l'accession à la propriété
Outre la sécurisation de l'information dans un système décentralisé, la Blockchain permet de créer des actifs numériques, communément dénommé « tokens » ou jetons (voir supra). Cette technologique permet d'inscrire des actifs physiques « numériquement ». Concrètement, un immeuble peut être inscrit sur uneBlockchain avec toutes les informations le caractérisant : superficie, hauteur, nombre d'appartements, matériaux utilisés, date de construction, etc.
S'ajoute à cette faculté d'inscrire des actifs, dans un espace numérique crypté, la possibilité de les fractionner en d'infimes parts. En effet, un Bitcoin peut être fractionné jusqu'à 10^-8 décimales, un Ether jusqu'à 10^-18 décimales là où l'euro s'arrête au centime (10^-2).
Ainsi, il est possible d'inscrire numériquement un immeuble dans une Blockchain et de créer des parts individuelles représentant un appartement dans chaque immeuble, voire même plusieurs parts pour un même appartement. De même, chaque actif inscrit dans la Blockchain peut intégrer des éléments particuliers tels que les droits et devoirs en fonction des typologies d'actionnaires.
La transaction réalisée par Equisafe décrite en introduction est une démonstration de ce type d'usage particulier mais il en existe d'autres trop longs à expliquer dans le présent article ; par exemple vendre une partie d'un actif pour financer l'achat d'un autre ou permettre l'accession à la propriété pour des personnes en incapacité de recevoir un prêt bancaire.
L'opération RENT Token menée par Equisafe et Masteos le 6 novembre 2019 en est un exemple (voir encadré).
Optimiser la gestion du parc immobilier
Gérer un parc immobilier c'est se confronter à chaque instant à de potentiels incidents dans les parties communes ou privées : toiture, façades, menuiseries, plomberie et bien d'autres sont autant d'éléments susceptibles de nécessiter réparation, remplacement, rénovation ou parfois même destruction. De même, les entrées et sorties de locataires dans des appartements et bureaux sont des éléments qu'il est nécessaire de connaître. La Blockchain permettrait d'inscrire tous ces éléments avec certitude et de façon sécurisée.
Une start-up dénommée Syment utilise aujourd'hui cette technologie pour gérer les votes liés aux assemblées générales (AG) de copropriété. Lors de chaque assemblée générale de copropriété, Syment propose de réaliser un « pré vote d'AG », pour pallier aux contraintes liées au très récent vote à distance. Ce vote sera par la suite inscrit dans une Blockchain et donc non modifiable et falsifiable. Syment propose de même aux gestionnaires de parcs immobiliers une solution de gestion des incidents, qui pour le moment, n'utilise pas la Blockchain .
Pour donner deux autres exemples assez différents, la start-up Olarchy propose un cas d'usage utilisant le Smart contract (voir supra) afin d'automatiser l'exécution des baux en l'état futur d'achèvement (BEFA). De même, la start-up ContractChain permet grâce à laBlockchain de savoir si le contrat de maîtrise d'œuvre signé est bel et bien celui validé par le maître d'ouvrage généralement deux ans plus tôt.
Participer à la digitalisation du secteur par les synergies technologiques
Loin d'être la solution universelle, la Blockchainpeut s'avérer réellement utilise si elle est combinée à d'autres technologies. Le gouvernement français a annoncé le 18 février 2021 un plan d'un milliard d'euros visant à renforcer la cybersécurité sur le territoire et la Blockchain pourrait bien être intégrée à ce dispositif.
En effet, par sa nature même, la Blockchain permet de sécuriser et crypter les données transmises quelle que soit leur nature et d'ainsi opter pour une autre forme de cybersécurité moins centralisée et par définition plus difficile à corrompre. Cet aspect pourrait faire de la Blockchain une technologie primordiale complémentaire à celle de l'internet des objets (IoT) qui développe les objets connectés tels que les smartphones, les feux de circulation, éclairages etc.
Concernant les synergies technologiques, il convient de comprendre que l'intelligence artificielle (IA) pour fonctionner correctement doit assimiler un nombre de données conséquent. Plus les modèles d'IA « mangent » de données, plus ils ont de chances d'être performants. Pour autant, si les données ingérées s'avèrent être des doublons ou faux, l'IA seule ne pourrait pas le déceler et les modèles créés seraient ainsi faux. La Blockchain par sa nature même est capable de générer et de filtrer des données uniques de façon fiable. En cette manière, la Blockchain saurait être complémentaire à l'IA.
En réalité, la combinaison de diverses technologies de ce genre pourrait faire émerger concrètement des projets de villes intelligentes ou Smart Cities.
Blockchain ; IoT et IA : le futur de l’immobilier, les smart cities
LesSmart Cities sont par définition des villes utilisantdifférentes technologies qui permettent au mondede l’immobilier de se lier à celui du transport, de lalogistique, de l’énergie, etc., pour le bien-être de seshabitants. Un exemple concret serait la mise en placede feu rouge « intelligent ». La présence de capteursau sein de la route permettrait de déterminer le fluxde circulation imminente auprès d’un carrefour routierpar exemple. Le fonctionnement du passage du vertau rouge du feu serait optimisé pour fluidifier la circulation. Bien entendu, on ne saurait limiter ce simpleexemple à la définition globale de villes intelligentes.
Là où Cisco, entreprise centrée sur la transformation numérique, l'IT et les réseaux estimaient atteindre 50 milliards d'objets connectés dans le monde en 2020, il semblerait que nous avoisinons les 9 milliards ; ce qui n'est pas négligeable. D'après les projections de L'ONU d'avant la crise sanitaire, 68 % de la population mondiale devrait habiter dans des villes d'ici 2040. Disposer de villes adaptées aux besoins de ces populations semble ainsi devenir un enjeu planétaire.
Néanmoins, tous ces utilisateurs et toutes ces connexions futures à des objets connectés en ville vont engendrer un besoin évident de sécurisation des interfaces connectées mais aussi de leurs utilisateurs. De plus, les objets connectés collectent énormément de données à eux seuls et ces données sont renvoyées à un organisme centralisateur, généralement, le vendeur/l'inventeur dudit objet et à leur bénéficiaire, si ceux-ci s'avèrent différents. Ces données ainsi collectées peuvent être subtilisées si le serveur centralisateur subissait une cyber attaque.
C'est ici que la Blockchain peut s'avérer intéressante. En effet, par sa nature même, cette technologie permet de déporter le risque sur l'ensemble d'un réseau. Ainsi, si un membre du réseau subit une cyber attaque, les informations détenues par ce dernier seront toujours accessibles par les autres membres. En 2016, il était estimé que 25 % des cybers attaques allaient cibler des objets connectés 1.
L'intelligence artificielle quant à elle pourrait apporter un élément non négligeable. En effet, une fois les données collectées par divers objets sécurisés au sein d'une Blockchain, l'intelligence artificielle pourrait interpréter ces données et réaliser des prévisions sur divers aspects : pollution urbaine, circulation de véhicule, circulation piétonne, taux d'ensoleillement des rues, fréquentation, consommation d'énergie, etc.
Le projet CitiesABC donne un exemple concret de projet liant Blockchain, IoT et IA. Il cherche à référencer toutes les villes du monde en utilisant des critères de pollution, circulation, éducation, santé, etc. Ces critères sont alimentés par des données captées dans des villes intelligentes par l'internet des objets et permettent des interprétations de données (IA). Afin de mener ce projet à bien, l'équipe de Cities ABC s'attelle à la digitalisation complète de ville sur la Blockchain : bâtiment, routes, réseaux, etc. Aujourd'hui, Hong Kong, Singapour, Amsterdam, Berlin, Copenhague, Reykjavik, Tokyo, Paris, New York, Londres sont dans le top 10 des smart cities présentes dans le monde en 2020 selon le classement "These are the 10 smartest cities in the world for 2020" publié dans Forbes le 8 juin 2020. Les critères qualifiant ces villes de smart cities sont relatifs à la notion de « durabilité » dans le temps : économie, environnement, gouvernance, capital humain, projection internationale, mobilité, transport, cohésion sociale, technologies, urbanisme. Elles n'ont pas encore atteint le niveau de développement optimum souhaité mais sont en passe de devenir des exemples d'urbanisation au niveau mondial.
Afin d'apporter un développement effectif complet, les smart cities devront utiliser l'IA, la Blockchainet l'IoT afin de servir au mieux leurs citoyens, commerces et services. Concrètement, l'IoT servira à la collecte de données, la Blockchain à leur sécurisation et l'IA à leur évaluation et projection dans le temps à des fins d'analyse. Parce que la synergie technologique ne concerne pas seulement les villes dans leur ensemble, les cas d'usage dans la construction combinant Blockchain et IoT nécessitent notre attention.
1 source : Ahmed Banafa, « A Wake up call for IoT »,OpenMindBBVA, 5 décembre 2016, données tirées de Gartner.
DéfinitionLa Blockchain ou chaîne de blocs est une technologie de création et de gestion de bases dedonnées sécurisées, décentralisées et réputéesinfalsifiables. C’est l’une des déclinaisons desdispositifs d’enregistrements électroniquespartagés.
Elle combine trois usages relativement anciens àl’échelle d’internet : la cryptologie,les bases de données et lepeer-to-peer.
Transférer une dette par la Blockchain pour pallier l’impossibilité d’un crédit bancaireLe 6 novembre 2019, Equisafe et Masteos ont mené une première démonstration technique permettant à un particulier de monétiser sa capacité d'emprunt auprès d'un autre.
Ainsi, Florent, juriste en CDI, est propriétaire d'un appartement à Rennes acheté à crédit pour en faire un investissement locatif autofinancé.
Il est à la recherche de capitaux propres pour financer d'autres projets, mais ne souhaite pas revendre la totalité de ce premier investissement. L'autre acteur de cette transaction est Paul, designer graphique en free-lance avec des clients réguliers, gagne confortablement sa vie et cherche à investir, mais ne trouve pas de banque pour lui faire crédit.
Grâce à lablochckain Florent vamonétiser sa capacité d’empruntauprès de Paul.Pour cela, Florent a créé une sociétépar actions simplifiées à laquelleil a revendu son appartement via unacte notarial classique. Cette sociétéa ensuite été divisée numériquementen un millier detokens . Paula ensuite acheté 41 % destokens de la société devenant ainsiindirectement copropriétaire del’appartement de Florent. Ce derniera donc gagné une capacité d’emprunten quelques clics.
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